不動産売却はどんなふうに進めたらいいのか・・・
『まずは査定！』と思いがちですが、売却の手続きをスムーズに進めるために、事前におおよその流れを掴んでおきましょう。
１.事前準備
売却を決めたら最初に査定をするのではなく、自分が売りたい不動産の情報を把握することが重要です。
不動産の権利内容の確認をする
不動産の所有権、借地権、区分所有権などの権利関係は売却時の手続きや流れにも関係してくるため、しっかり把握しておくことが重要です。
権利関係は登記簿謄本に記載があるため、法務局に請求しましょう。
隣地との境界線（土地を売却したい場合）
土地や土地付きの建物を売却する際には、自分の土地と他人の土地の境界線をはっきりさせておきましょう。
不動産会社に相談する、もしくは「土地境界確定測量」を測量士もしくは土地家屋調査士に依頼することで調べることができます。
不動産の売却に関する書類の用意
不動産を売却する際には査定を行いますが、査定に必要な書類を揃えておく必要があります。
戸建ての場合
- 権利証または登記識別情報通知書 実測図
- 境界確認書
- 越境の覚書
- 設計図書
- 建築確認通知書
- 検査済証
マンションの場合
- 権利証または登記識別情報通知書
- パンフレット
- 管理規約
- 使用細則
書類を紛失している場合には、早めに不動産会社に相談するようにしてください。
また、売却後の確定申告では『購入時の売買契約書』が必要となってきますので、残っているかどうかも確認するようにしましょう。
２.売却査定
不動産の査定は不動産会社へ依頼して行いますが、大きく分けて2種類の査定方法があります。
机上査定
電話やインターネットで査定依頼を行い、住所や立地、家の大きさ、マンションの場合は階数や方角などを目安に査定価格を算出する査定方法です。
実際に現地や物件を確認はせず、近隣の売却価格事例や年に1度発表される地価公示価格などを参考に査定を行います。
そのため建物の劣化度合いや日当たり、周辺環境といった個別の状況は勘案されず、査定価格は一般的なものになります。
訪問査定
訪問査定では机上査定で行った書類上の査定に加え、実際に現地に足を運び、建物や設備の劣化度合いや日当たり、立地の雰囲気、最寄駅から建物までの利便性や周辺のインフラ状況などを細かく確認し、詳細に調査した上で査定価格を算出します。
不動産会社を利用して売却を行う際には、訪問査定を行って算出した査定価格が必要となります。
３.媒介契約
不動産の売却は個人で買い手を探すことが難しく、不動産会社に仲介の依頼をするのが一般的です。
物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容の媒介契約書を取り交わすことを『媒介契約』といいます。媒介契約を締結することによって、依頼者と不動産会社間の依頼関係を明確化させ、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぎます。
査定が終わると不動産会社と『媒介契約』を交わし、売却の準備をはじめます。媒介契約後は査定価格を参考にして物件をいくらで売り出すかを決定します。
この媒介契約には次の３つがあります。それぞれの特徴を理解して、自分にあった媒介契約を選ぶようにしましょう。
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
| 複数の不動産会社への依頼 | できない | できない | できる |
| 自分で買主を見つける | できない | できる | できる |
| 媒介契約期間 | ３ヶ月以内 | ３ヶ月以内 | 決まりなし |
| レインズへの登録義務 | ５日以内 | ７日以内 | 決まりなし |
| 売主への報告義務 | １週間に１回以上 | ２週間に１回以上 | 決まりなし |
専属専任媒介契約
仲介業務を1社の不動産会社だけに依頼する契約で、同時にほかの不動産会社に仲介を依頼することはできません。
また、自分で売買相手を見つけてきた場合でも直接売買ができず、仲介業務を依頼した不動産会社を通じて取引をすることになります。
不動産会社側では、媒介契約締結日の翌日から5日以内に仲介依頼を受けた物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録する義務を負います。さらに不動産会社は1週間に1回以上、業務処理状況の報告を行わなければなりません。
専属専任媒介契約は、依頼者にとって拘束力がかなり強い契約であるため、有効期間は3か月以内となっています（契約更新の場合でも3か月以内）。
専任媒介契約
専属専任媒介契約と同様に、仲介業務を1社の不動産会社だけに依頼する契約です。
しかし、専属専任媒介契約と違い、自分で売買相手を見つけてきた場合は、不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶことができます。
また、不動産会社は、媒介契約締結日の翌日から7日以内に依頼を受けた物件情報をレインズに登録すればよく、業務処理状況の報告も2週間に1回以上となります。専任媒介契約も、依頼者にとって拘束力が強い契約であるため、専属専任媒介契約と同様に、有効期間は3か月以内です（契約更新の場合でも3か月以内）。
一般媒介契約
同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約で、自分で売買相手を見つけてきた場合でも不動産会社を通さずに直接売買することができます。不動産会社を通して売買相手を見つけた場合は、好条件の売買相手を紹介してくれた不動産会社と契約をすすめることが一般的です。
法令上の義務はないため、不動産会社によるレインズへの登録は任意、業務処理状況の報告も任意となります。ただし、依頼者が不動産会社にレインズへの登録や業務処理状況の報告を求めることは可能です。
４.売却活動
不動産会社と媒介契約を交わしたら売却活動スタートです。
レインズへの登録、折込チラシの作成、ＨＰや物件情報サイトへの広告掲載などを通して購入希望者を探します。問い合わせがあれば物件の内見を行い、購入希望者との値段交渉などを行います。
また進捗具合によっては、条件を変更したほうが良いかなど不動産会社と話し合うことも必要になってきます。
５.売買契約
内覧後に購入申し込みが入り、条件面で合意したら、売買契約を締結します。
売買契約の際は、売り主と買い主が集まって契約内容を擦り合わせます。後のトラブルを避けるためにも、契約内容をしっかりと確認することは重要です。
また、売買契約時には印紙代、登記済証、実印、印鑑証明書、建築確認通知書・検査済証、固定資産税納税通知書などが必要になりますので、忘れずにそろえるようにしてください。
売買契約時には、買主から売買代金の5～10％程度の手付金（契約金）を受領します。このとき不動産会社に仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。
６.決済・引き渡し
買主から売却代金を受け取って、所有権を買主に移転する登記を行います。所有権が買主に移ると、その時点から買主の物件になります。
決済・引き渡しは、売主・買主・不動産会社・司法書士が金融機関などに集まって行われるのが一般的です。授受されるものは、売買代金の残金・仲介手数料の残金・登記費用（司法書士への報酬、登録免許税）・固定資産税等の清算金などです。
買主から代金の支払いを受けたら、物件の鍵一式、設備の取扱説明書、保証書、マンションの管理規約、使用細則、建築確認通知書、検査済証等を引き渡します。