不動産売却の流れ

『まずは査定!』の前に・・・

ここでは仲介の場合の不動産売却の流れをご紹介します。

売却を決めたら最初に査定をするのではなく、自分が売りたい不動産の情報を把握することが重要です。

不動産の権利内容の確認をする
不動産の所有権、借地権、区分所有権などの権利関係は売却時の手続きや流れにも関係してくるため、しっかり把握しておくことが重要です。権利関係は登記簿謄本に記載があるため、法務局に請求しましょう。

隣地との境界線(土地を売却したい場合)
土地や土地付きの建物を売却する際には、自分の土地と他人の土地の境界線をはっきりさせておきましょう。不動産会社に相談する、もしくは「土地境界確定測量」を測量士もしくは土地家屋調査士に依頼することで調べることができます。

不動産の売却に関する書類の用意
不動産を売却する際は査定を行いますが、査定に必要な書類を揃えておく必要があります。

不動産の査定は不動産会社へ依頼して行いますが、大きく分けて2種類の査定方法があります。

机上査定

電話やインターネットで査定依頼を行い、住所や立地、家の大きさ、マンションの場合は階数や方角などを目安に査定価格を算出する査定方法です。実際に現地や物件を確認はせず、近隣の売却価格事例や年に1度発表される地価公示価格などを参考に査定を行います。そのため、建物の劣化度合いや日当たり、周辺環境といった個別の状況は勘案されず、一般的な査定価格になりがちです。

訪問査定

訪問査定では、机上査定で行った書類上の査定に加え、実際に現地に足を運び、建物や設備の劣化度合いや日当たり、立地の雰囲気、最寄駅から建物までの利便性や周辺のインフラ状況などを細かく確認し、詳細に調査した上で査定価格を算出します。不動産会社を利用して売却を行う際には、訪問査定を行って算出した査定価格が必要となります。

査定が終わると、不動産会社と媒介の契約をして売却の準備をはじめます。

この媒介契約には次の3つがあります。

専属専任媒介契約(1社にしか仲介を依頼できない上、自分で買主を見つけることもNG)
専任媒介契約(1社にしか仲介を依頼できないが、自分で買主を見つけることができる)
一般媒介契約(複数社に仲介を依頼できる)

媒介契約後は査定価格を参考にして、物件をいくらで売り出すかを決定します。

不動産会社と媒介契約を交わしたら売却活動スタートです。レインズへの登録、折込チラシの作成、HPや物件情報サイトへの広告掲載などを通して購入希望者を探します。問い合わせがあれば物件の内見を行い、購入希望者との値段交渉などを行います。また進捗具合によっては、条件を変更したほうが良いかなど不動産会社と話し合うことも必要になってきます。

内覧後に購入申し込みが入り、条件面で合意したら、売買契約を締結します。売買契約の際は、売り主と買い主が集まって契約内容を擦り合わせます。後のトラブルを避けるためにも、契約内容をしっかりと確認することは重要です。また、売買契約時には印紙代、登記済証、実印、印鑑証明書、建築確認通知書・検査済証、固定資産税納税通知書などが必要になりますので、忘れずにそろえるようにしてください。

売買契約時には、買主から売買代金の5~10%程度の手付金(契約金)を受領します。このとき不動産会社に仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。

買主から売却代金を受け取って、所有権を買主に移転する登記を行います。所有権が買主に移ると、その時点から買主の物件になります。

決済・引き渡しは、売主・買主・不動産会社・司法書士が金融機関などに集まって行われるのが一般的です。授受されるものは、売買代金の残金・仲介手数料の残金・登記費用(司法書士への報酬、登録免許税)・固定資産税等の清算金などです。

買主から代金の支払いを受けたら、物件の鍵一式、設備の取扱説明書、保証書、マンションの管理規約、使用細則、建築確認通知書、検査済証等を引き渡します。

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